Günümüzde  hızla  artan  kiralarla  beraber  gerek  ev  sahipleri  gerekse  kiracılar  tarafında   sıkça  sorgulanan konulardan ev sahibinin hangi şartlarda kiracıyı çıkartabileceğine kabaca açıklama getirmek gerekir.

Öncelikle Kira  Sözleşmesinin ne  olduğundan   kısaca bahsetmekte fayda  var. Kira sözleşmesi  kiraya veren tarafın  bir   şeyi  kullanılmasının  veya   kullanmaya  ek   olarak  yararlanılmasının  kiracı  tarafa  bırakıldığı,kiracının da bunun karşılığında taraflar  arası kararlaştırılan  kira  bedelini ödemeyi üstlendiği  sözleşmedir.

Kira sözleşmesinde;  bir şeyin   kullanılmasını  veya  bu kullanılmaya  ek olarak yararlanılmasını karşı tarafa bırakan kişi kiraya veren, buna karşılık olarak bir  bedel ödeme borcu altına giren  kişi  ise  kiracıdır.

Sözleşmenin  geçerli  olması  için  herhangi  bir  şekil  şartı  aranmamakla   birlikte  herhangi  bir  uyuşmazlık çıkması halinde  ispat  açısından  kolaylık sağlayacağından yazılı şekilde kurulması tavsiye edilir.

Konutun hangi koşullarda tahliyesinin mümkün olduğunu  maddeler halinde  sıralayacak olursak;

1.Kiracının Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesini  Feshi

Belirli  süreli  kira  sözleşmesinde  sözleşme süresi  bitiminden en   az   on beş  gün  öncesine kadar  sözleşmeyi feshetme  yetkisi  vardır.  Belirsiz  süreli  kira  sözleşmelerinde  ise   kiracı   her  zaman  sözleşmeyi   fesihbildirimi ile sonlandırabilir.

2. Ev Sahibinin İhtiyacı  Nedeniyle Konutun Tahliyesi

Ev  sahibi  kendisi,  eşi,  alt  soyu, üst  soyu   veya  kanun  gereği  bakmakla  yükümlü  olduğu  diğer  kişiler için konut  ya   da  işyeri   ihtiyacı  sebebiyle  kullanma  zorunluluğu  varsa,  belirli  süreli   sözleşmelerde  sürenin sonunda,  belirsiz  süreli  sözleşmelerde  fesih  için  gerekli   hükümlere  uyarak  dava   açma   yoluyla  kira sözleşmesini sonlandırabilir.

Bu  şekilde  konutun  boşaltılması  sağlandığında,  konutu  üç   yıl   geçmeden  eski  kiracısından  başkasına kiralayamaz. Ev sahibi bu üç yıl içerisinde  bir  başkasına  evi kiralarsa tazminat  ödemek zorunda  kalır.

3. Evin Yeni Birine Satılması Durumunda Konutun Tahliyesi

Evin  yeni   sahibi  konutu  kendisi,  eşi,  alt  soyu,  üst  soyu  veya   kanunen  bakmakla  yükümlü   olduğu   diğer kişiler  için  kullanma  zorunluluğu  varsa  evi  satın   alma   tarihinden   itibaren   bir  ay   içerisinde   durumu kiracıya  yazılı   olarak  bildirmek  koşuluyla,  altı  ay  sonra  açacağı  dava  ile  kira  sözleşmesini  sona erdirebilir.  Buna  ek   olarak  yeni   ev   sahibi   yukarıda  belirtilen   gereksinim  sebebiyle  sözleşmeyi   sona

erdirme  hakkını,  sözleşme  süresinin   bitiminden  başlayarak  bir  ay   içerisinde   açacağı  dava  yolu  ile kullanabilir.  Burada  belirtmek  gerekir  ki  açılacak   davada  kiracının   tahliyesine  karar  verilebilmesi   için ihtiyacın varlığının ayrıca kanıtlanması gerekmektedir.

4. Konutun Yeniden İnşası Nedeniyle Tahliyesi

Konutun  yeniden  inşası,   esaslı  onarımı,  genişletilmesi  veya  değiştirilmesi  gerekli  ve   bu  işler   esnasında konutun  kullanımı  imkansız   ise,   kanunda  belirtilen  hükümlere  uyarak  ev  sahibi  açacağı  dava  ile  kira sözleşmesini  sona  erdirebilir.  Belirtmek  gerekir  ki   bu  durumda   da   kiracının   konutu   inşa   veya  onarımı sonrasında  oluşacak  yeni  bedeli  ile  kiralama  konusunda  öncelik   hakkı   vardır.  Kiracının  öncelik   hakkı sona ermeden 3 yıl geçmedikçe konut  başkasına  kiraya verilemez.

5. Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliyesi

Tahliye  tahhüdü   nedeniyle  kiralananın  tahliye   edilebilmesi   için;   yazılı   tahliye   taahhüdünün  kiralananın kiracıya  tesliminden  sonraki  bir  tarihte   verilmiş  olması  şarttır.  Kiracı,  taahhüt   ettiği   tarihte   kiralananı  boşaltmazsa,  kiraya  veren   yazılı  tahliye   taahhüdünde  kararlaştırılan  tarihten   itibaren   1  ay  içinde   icra dairesi marifetiyle veya  mahkemeye dava açmak suretiyle  kiralananın boşaltılmasını isteyebilir.

6. Kiracının Kira Bedelini Ödemediği Durumlarda Tahliye

Kiracı,  bir  yıldan  kısa   süreli   kira  sözleşmelerinde  kira  süresi  içinde;   bir  yıl  ve  daha  uzun  süreli  kira sözleşmelerinde  ise   bir  kira  yılı  veya   bir   kira   yılını   aşan  süre  içinde   kira  bedelini  ödemediği   için kendisine  yazılı  olarak  iki  haklı  ihtarda bulunulmasına   sebep   olmuşsa  kiraya veren,  kira   süresinin   ve  bir yıldan  uzun  süreli  kiralarda  ihtarların  yapıldığı   kira  yılının  bitiminden  başlayarak   bir  ay  içinde,   dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

7. Kira Sözleşmesinin On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Feshi

Konut  kiralarında  kiracı,  belirli  süreli  sözleşmelerin  süresinin  bitiminden  en  az  on  beş  gün  önce bildirimde  bulunmak  suretiyle  isterse,   sözleşmeyi  sona  erdirebilir.  Ancak,  kiracı  böyle  bir  bildirimde bulunmadığı takdirde  sözleşme, aynı şartlarda bir  yıl daha uzatılmış  sayılır. Buna karşılık  kiraya veren ev sahibi,  aynı  imkâna   sahip  olmadığı için  onun,  sözleşme süresinin  bitiminden  on beş  gün  önce bildirimde bulunmak  suretiyle sözleşmeyi   sona  erdirme hakkı  yoktur.  Kiraya veren   ev   sahibi  ancak  on yıllık   uzama süresi  sonunda,  bu  süreyi  izleyen   her  uzama   yılının  bitiminden  en  az  üç  ay   önce   bildirimde  bulunmak şartıyla,  herhangi  bir   sebep  göstermeksizin  sözleşmeyi  sona  erdirebilir.  Belirtmek  gerekir  ki  taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.